大規模修繕工事においてもっとも注意しなければならないことは工事業者による談合です。
私は、工事業者（あるいは設計事務所）に談合をさせないために、いくつかのポイントを挙げて注意することにしています。
- まずは設計価格の妥当性を確認すること。
- 計価格が異常に高い場合は、談合がやりやすくなります。
- 設計価格が妥当な場合は、談合設定する価格の幅が狭くなるので、横並びがばれやすくなり談合がやりにくくなります。
- 予算規模にもよるが、なるべく多くの工事業者を見積参加させること。
- 数が多いとチャンピオン(談合で受注する業者）を主張する会社も多くなり、談合がまとまりにくくなります。
- また、談合特有の「横並び」や単価設定の不自然さなどが発見しやすくなります。
- 業者の応募要件を厳しく設定しすぎると、応募してくる業者の数が限られてしまうので、事前によく検討することが重要です。
- 設計事務所や応募業者の顔ぶれを確認し、談合に応じそうにない業者を参加させること。
- これはかなり高度のテクニックとなり、業界のことがある程度わかっていないと難しいのですが、工事業者の中には、談合に応じない会社もあります。
- 談合されたと思ったときは、たとえ以降のスケジュールに支障をきたしても、一旦白紙にもどし（これを「不調」といいます。）最初からやり直す覚悟を持つこと。
- 工事規模にもよりますが、談合をされたら何千万円というお金を無駄に使ってしまうことになります。
- 着工が１〜２ヶ月遅れて多少の不便や不具合が発生しても、十数年に一度のことです。居住者に理解してもらい毅然とした態度で業者と接することが重要です。
- 「設計監理方式」がもっとも良い大規模修繕工事の進め方だと思わないこと。
- 前述のとおり、設計事務所が談合を主導することもあります。
- 本当に信頼できる利害関係のないコンサルタントを見つけること。
- 「管理組合の立場に立って…」といいながら、実は談合を主導している業者がたくさんいます。
みなさんのマンションではいかがでしょうか？
現在大規模修繕工事に向けて準備中の管理組合の方々は、是非見直してみてください。
なお、上記ポイント等を見て、
- 設計価格の妥当性はどうやって確認するのか？
- 掲示価格が横並びなら談合と思っていいのか？ 偶然横並びになることはないのか？
- なるべく多くの工事業者を見積参加させることとあるが、どの程度が妥当か？
- 応募要件はどのように設定すればよいか？
- 談合に応じる・応じない業者をどう見分けるのか？
- 万が一談合が発覚した場合、着工を遅らせたら理事会の責任にならないか？
- 着工を遅らせることで手抜き工事にならないか？
- 設計監理方式以外にどのような進め方があるのか？また、それらのメリット・デメリットは？
- 利害関係のない（談合に関わらない）コンサルタントかどうか、どうやって見極めるのか？
- 重松マンション管理士事務所が談合に関わらないという証拠はあるのか？
という疑問を持たれる方々もいらっしゃると思いますが、、、個々のケースによって一律に申し上げられない部分であったり、専門知識や経験、ノウハウなどが必要な部分でもありますので、ご興味がある方は一度当マンション管理士事務所にご相談ください。
by 大規模修繕工事コンサルタント 重松秀士
（マンション管理士 ＆ マンション管理コンサルタント）
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