大規模修繕工事の定義

まずは一般的な「大規模修繕工事の定義」についてです。

「大規模修繕工事」とは、マンションの経年劣化等に合わせて実施する計画的な修繕工事の総称。
建築基準法でいう「大規模な修繕」とは意味合いが違います。

マンションで行う一般的な大規模修繕工事の場合は、建築基準法で規定された「確認申請」は必要ありません。

主な工事内容は屋上防水工事、外壁の補修工事(タイルや吹き付け面)、鉄部の再塗装工事、給排水管の更正や更新(取替え)工事等があります。
12年~15年周期で実施する場合が多く、多額の費用がかかるので、長期的な修繕計画や資金計画を立てておく必要があります。

なぜ大規模修繕工事が必要なのか?

そんなのわかってる、という方も多いと思いますが、なぜ大規模修繕工事が必要なのか、その意義をきちんと理解した上でやっていなかったりする場合も実は結構あるので、大規模修繕工事コンサルタントとしてお手伝いする際、敢えてこういうところからご説明させていただくことがあります。

大規模修繕工事を行う目的は、「建物の美観を取り戻すため」だけではありません。
例えば外壁を覆っている塗装が劣化してきたら、コンクリートの中性化が進行し躯体の傷みが早くなります。コンクリートのひび割れも定期的に補修しておかないと、そこから雨水が入って中の鉄筋が錆びたりしてやはり躯体が長持ちしなくなります。

「建て替え」という言葉を聞いたことがある方もいると思いますが、放っておくと、普通に住むことすら難しくなり得るのです。もしこの先何十年も住み続けたい、また、永住したいとお考えであれば、軽く考えるのはよろしくありません。

そのような理由も含め、大規模修繕工事の意義を簡単に言うとすれば、

建物や設備に起因する事故を防止し、建物や設備が本来もつ機能をきちんと発揮させ、マンションを長持ちさせて、環境の変化や法律の変化に対応させ、いつまでも快適に生活できるようにすること

でしょうか。

個々の細かい説明は省略させていただきますが、もう少し具体的に要点をまとめると下記のような感じになります。

  1. 建物の適正な維持・管理による資産価値の維持(必要な機能の維持及び回復)
    • 事故防止(コンクリート・タイルの落下等)
    • 不具合の解消・予防(雨漏り、赤水、漏水等)
    • 耐久性の確保・延長(躯体、鉄部等)
    • 美観・快適性の向上(塗装等) など
  2. 生活水準の向上、法律の変更に対応したグレードアップ(資産価値の向上)
    • 居住性・機能性向上(改良・改善、バリアフリー、電気容量、給水システム等) など
  3. 区分所有法第9条も関係
    • 第9条条文「建物の設置または保存の瑕疵が原因で他人に損害を与えた場合、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあると推定する」
    • 例えば外壁のタイルが落下して、第三者に被害を与えた場合等は明らかに管理組合の責任ですが、給排水管の破損による水漏れで他人に被害がでた場合、その原因が専有部分か共用部分かはっきりしないときは、共用部分が原因としてやはり管理組合の責任が問われるということです